代  理  词

审判长、审判员：

　　本所依法接受本案被上诉人王某某的委托，指派我担任其诉讼代理人，参与本案的二审活动。为切实履行代理人的职责，依法维护委托人的合法权益，现根据庭审查明的事实和相关法律法规，发表代理意见如下：

一、被上诉人王某某系涉案房屋的法定共有人，依法有权应上诉人房管局对该房屋过户登记、颁证的具体行政行为提起行政诉讼。

（一）、被上诉人王某某系涉案房屋的法定共有人，在原房产证上未将其列为共有人并不影响其实际权利。

１、被上诉人王某某与第三人夏某某系夫妻关系，涉案房屋系两人在婚后共同生活期间所得的财产；上诉人房管局提供的第六号证据《市公有住房买卖合同》能够证明，该房系折抵了夏某某与被上诉人王某某夫妻双方４３年工龄购买的。因此，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，该房屋属于第三人夏某某与被上诉人王某某的共有财产。对此，上诉人房管局在诉讼中并无异议。

２、虽然原始房屋产权登记时未将被上诉人王某某列为共有人，但是，并不因未登记而影响其权利。

原房产证是由被上诉人王某某单位统一办理的，当时均以一人的名义，未列共有人。因此，并不能认定当时夏有侵权的意图，更不能认定被上诉人王某某对权利的放弃。这种事实，在我们的生活中是普遍存在的。

虽然相关法规规定应当办理登记，但《城市房屋权属登记管理办法》只是规定房屋所有权证是所有权凭证，并不能简单地将登记与权利等同。登记对于产权归属只是证明，不能与权属等同。不能认为未登记便丧失权利；

并且，由于《婚姻法》是全国人民代表大会制定的基本法律，其效力高于全国人民代表大会常务委员会制定的《城市房地产管理法》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》等房地产法律规范性文件。在两者相互冲突时，应当以上位法为准。而该房屋符合《婚姻法》第十七条关于夫妻共有财产的规定，被上诉人王某某得依《婚姻法》直接享有共有人的权利，并不因其未登记而影响其对房屋的权利。被上诉人王某某提供的相山区人民法院作出的一审民事判决将该房屋判归被上诉人王某某所有便表明这一事实。

（二）、被上诉人王某某依法有权针对上诉人房管局对涉案房屋过户登记、颁证的具体行政行为提起行政诉讼。

上诉人房管局提出被上诉人王某某只能就原颁证行为起诉，这一观点是错误的。

１、原房屋产权登记颁证行为并未影响被上诉人王某某对涉案房屋的权利，原告没有必要对其提起行政诉讼。

前已述及，原房屋产权登记时未将被上诉人王某某列为共有人，但根据婚姻法的规定，依法不影响其对该房屋享有的权利，根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，只有侵害了公民人身权和财产权的具体行政行为才具有可诉性。因此，原颁证具体行政行为不具有可诉性。而且，被上诉人王某某没有必要对原颁证行为提起行政诉讼。否则将会无谓地影响行政机关的正常工作，给自己带来不必要的讼累，浪费人民法院的审判资源。上诉人房管局认为被上诉人王某某未对原颁证起诉属放弃权利的观点不能成立。

２、被上诉人王某某有权就上诉人房管局所作的过户登记、颁证行为提起诉讼。

由于被上诉人王某某系涉案房屋的共有人，上诉人房管局对该房屋过户登记、颁证导致被上诉人王某某不能行使其对房屋的权利，这一具体行政行为与被上诉人王某某有着明显的利害关系，根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”之规定，被上诉人王某某完全有权针对该具体行政行为提起行政诉讼。上诉人房管局关于被上诉人王某某“无对该产权转移登记的行政登记颁证享有行政诉权”的上诉理由不能成立。

二、上诉人房管局依法应对房屋的权属及转移登记的材料形式及实质方面进行全面审查，其关于仅应作形式审查的理由不能成立。

上诉人房管局提供的第五号证据和第六号证据，均能证明房屋系双方共有的事实。根据《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”；《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）第十条明确规定，“权属审核”是房屋权属登记的必经程序；”第十一条第三款规定：“共有的房屋，由共有人共同申请”；第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，……应当在受理登记后的两个月内核准登记，……”.根据以上规定，上诉人房管局应当对被上诉人王某某是否同意卖房及相关材料进行全面审查。

上诉人房管局关于其‘对产权事实的审查只能是形式上的审查，而事实上的共有关系，则只能由被上诉人王某某通过民事诉讼来主张。否则，势必造成行政机关的额外负担，严重影响行政执法行为的公正和效率’的观点是完全错误的。实际上，保障行政行为的正确，是实现行政行为的公正和效率的前提条件，错误的具体行政行为是不存在效率的，更无公正可言。上诉人房管局只有依法对本案所涉房屋的权属及相关申请材料进行实质审核，在确定真实情况的基础上，才能保障行政行为的正确，从而实现行政行为的公正与效率。因此，上诉人房管局以行政行为的效率与公正为由，提出其只应对房屋权属进行形式审查的理由是不能成立的。

三、上诉人房管局未能依法审查，违反了法定义务，其行政行为违法。

理由是：

１、大量事实证明被上诉人王某某不知道也不可能同意卖房，更不会出具同意卖房的书面“证明”，上诉人房管局草率认定为被上诉人王某某所写显然没有认真履行法定的审查义务。

上诉人房管局以一份写有被上诉人王某某名字的证明称，被上诉人王某某同意卖房屋，并声称其亲自看到王签名。但是，大量事实证明大量事实证明被上诉人王某某不知道也不可能同意卖房，

（１）根据上诉人房管局提供的证据，该房屋的价值被评定为五万余元，而第三人夏某某是以２６０００元的价格出售给第三人陈某某的，显属低价出售房屋；

（２）二０００年十月二十七日，相山区人民法院曾就本案第三人夏某某诉被上诉人王某某离婚一案作出一审判决，将此套房屋的所有权判归被上诉人王某某，夏某某不服，提起上诉。由于该案被二审法院发回重审，夏某某在重审的一审期间撤诉，使该判决未能生效。由此可知，被上诉人王某某对该房屋拥有很强的可期待利益，不可能同意低价出售该房，因为这将直接损害自身权益；

此后，被上诉人王某某向相山区人民法院起诉，要求与夏某某离婚，在案件审理期间方得知夏某某将此房屋以２６０００元的低价出售。可见，夏某某出售房屋的行为明显是恶意转移财产，被上诉人王某某并不知道，更不可能同意。

（３）被上诉人王某某提供的协议书证明，夏某某与陈某某在２００１年６月１５日房屋产权过户登记后，双方又签订协议，陈某某将此房租给夏某某居住。对此，出售后又于第二天租住至今，说明其只想转移房产的所有权；

（４）被上诉人王某某在第三人夏某某出售房屋的阶段正着手准备起诉离婚，在离婚诉讼中才知道房屋被卖。

因此，被上诉人王某某不可能出具同意卖房的书面证明。

而被上诉人王某某提供的写有被上诉人王某某名字的证明，是任何人均能书写的，被上诉人王某某并不能证明属被上诉人王某某本人所写，因此，不能作为认定被上诉人王某某同意卖房的依据。被上诉人王某某作出的具体行政行为显然缺乏依据，明显未能依法履行审查义务，导致其具体行政行为违法。

２、“证明”在形式上便不能认定为被上诉人王某某所写，检察机关的鉴定结论充分说明了这一事实。上诉人房管局在形式审查中存在明显疏漏，进一步说明其违反法定义务。

《办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡属权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记；”。而上诉人房管局提供的第六号证据《市公有住房买卖合同》，明确记载着该房屋系被上诉人王某某与第三人夏某某夫妻折抵了双方的工龄共同购买的，充分证明了该房屋属双方共同财产；而上诉人房管局不仅在审查时未能注意，在庭审中还仍然将此作为被上诉人王某某非共有人的证据提供，充分说明被上诉人王某某审查的严重疏忽。

至于上诉人房管局提供的那份被上诉人王某某同意卖房的“证明”，在字面上十分明白地记载着“本人夏某某，现被上诉人王某某为夫妻关系。同意将……的房屋，出售给陈某某”，是以夏某某本人名义书写，自然不能作为被上诉人王某某同意卖房的依据。而上诉人房管局对此均未能予以留意，在形式审查中也存在着明显疏漏。

四、上诉人关于第三人陈某某系善意第三人，对其权利应当予以保护的观点不能成立。

１、陈某某不属善意。

２、即使陈某某为善意，与王某某对房屋的所有权属于法定共有不同，陈某某只有在依取得所有权后才能作为善意第三人，取得的所有权受法律保护。而取得房屋所有权的程序是：与所有权人签订买卖协议－－依法办理过户登记－－取得所有权。而本案是对过户的合法性进行审查，一旦进入司法审查，具体行政行为的效力是待定的，因此，不能得出所有权已经转移的结论。

综上所述，由于上诉人房管局违反了法定审查义务，其所作出的房屋过户登记、颁证具体行政行为违反法律规定，应当予以撤销，一审法院认定事实及适用法律均无错误，上诉人房管局的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回其上诉，维持一审正确判决。

　　　　　　　　       代理律师：单玉成