嘉闻律师事务所

被上诉人购买涉案房屋的书面手续及交款凭证（被上诉人证据２）表明，“人保公司”于１９９６年开始进行房改时同意被上诉人的购房申请，被上诉人于当年１２月３１日交付购房款２１０００元购买了该房，“人保公司”收取费用并造册登记了被上诉人购买的303室房屋，将购房资料报送本市房改办。因此，“人保公司”进行房改及被上诉人已经购买涉案房屋的事实是十分清楚的，两上诉人主张1996年只是进行摸底，未进行房改，被上诉人未购买该房屋的主张明显违背事实。

（二）被上诉人与“人保公司”的房屋买卖合同依法成立并生效。

1、被上诉人向“人保公司”的买卖房屋书面手续依法属于书面合同。

被上诉人的购买房屋书面手续包括96年12月31日“人保公司”的收据及工商银行出具的缴款单、“人保公司”出具的售房收据、出售公有住房登记表、价格核定表购房申请书、被上诉人夫妻住房工龄证明共八份（被上诉人证据2），反映出特定的房屋、价款及被上诉人交款等合同基本内容，根据合同法规定，属于书面合同（《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……”第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”）。

2、被上诉人购房合同即使不采用书面形式，亦不妨碍该合同的成立。

由于被上诉人已经交付全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，该合同即使没有采用书面形式依然成立。两上诉人对被上诉人的书面购房手续形成书面合同始终否认错误且毫无意义。

3、“寿保公司”未履行协助被上诉人办理产权登记的义务对合同生效不产生影响，被上诉人与人保公司的合同已生效。

（1）“寿保公司”有义务协助被上诉人办理产权登记。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：

“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

据此规定，“人保公司”在将房屋出售给被上诉人后，负有协助被上诉人办理房屋产权证的义务。“人保公司”分立后，上诉人“寿保公司”成为该义务的承担者。然而，“寿保公司”未履行其义务。

（2）未进行房屋产权过户登记不影响被上诉人购房合同的生效。

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

因此，被上诉人与“人保公司”的房屋买卖合同依法生效，未进行房屋登记对合同的生效不产生任何影响。

4、两上诉人关于合同无效的主张显然不能成立。

两上诉人主张合同无效，但未提出具体理由，还认为该合同成立在合同法生效前，不适用合同法的规定。但是，如果适用合同法生效前的法律合同有效，本案是否适用合同法没有必要争论；如果适用合同法生效前的法律合同无效，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”的规定，本案应当适用合同法，合同为有效。因此，上诉人关于合同无效观点不能成立。

二、两上诉人恶意串通买卖已经由被上诉人购买的房屋，侵害了被上诉人的合法权益。

“寿保公司”负有协助被上诉人办理产权证的义务而未履行，反倒将被上诉人已经购买的房屋出售给第三人，明显出于恶意。

上诉人“寿保公司”认为在被上诉人与其公司脱离工作关系后其有权随意收回房屋出售的观点显然错误，被上诉人的生效购房合同受法律保护，企业并不享有“生杀予夺”的权利。“寿保公司”在庭审中引用其企业内部关于职工离岗后交还“公司住房”的规定显然不是指已经被职工购买的房屋。否则便违背法律且侵害职工合法权益。实际上，具有工作关系并非购买公有房屋的必要条件，即使非本单位人员亦可申请购买其居住的公有住房（《安徽省城镇公有住房出售管理办法》第三条：凡具有城镇常住户口的职工、居民家庭，均可按照本办法规定，向所在单位或现住户的产权单位申请购买住房。”），被上诉人在离职前已经购买且居住多年的房屋更是不能由“寿保公司”任意处置。因而，“寿保公司”的行为显然侵害了被上诉人的合法权益。

（二）王某超明知被上诉人已经购买并居住涉案房屋仍然购买，明显是与“寿保公司”恶意串通。

1、王某超本已经购买604房屋并实际居住的事实十分清楚。

１９９８年５月，上诉人王某超出资购买了与涉案房屋同一栋楼６０４室房屋，并且已经实际居住，购房资料亦已经报送本市房改办（被上诉人证据３：王某超购买６０４房屋手续及交款凭证、王某超上诉状中承认居住604）。

2、王某超购买该房屋显然是与“寿保公司”恶意串通。

由于王某超不仅与被上诉人系同一单位，所购买并实际居住多年的房屋为同一单元，明知被上诉人购买并居住303室的情况下，依然于１９９８年１０月购买该房屋，显然是与“寿保公司”恶意串通，侵害被上诉人的合法权益。

（三）两被上诉人的房屋买卖合同无效。

根据合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：“……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…… ”据此规定，两被上诉人恶意串通、损害被上诉人利益的房屋买卖合同属无效。
　三、原审被告的具体行政行为违反法定程序，证据不足，应当予以撤销。一审撤销原审被告具体行政行为及所颁发的房屋产权证适用法律正确。

（一）上诉人申报书面购房手续虚假、房屋存在争议的事实十分明确，依法不得办理所有权转移登记。

1、房屋权属存在明显争议。

涉案房屋不仅已经由被上诉人购买，且一直是由被上诉人居住（见被上诉人证据５：王某超民事上诉状），因此，产权存在明显争议。

2、“寿保公司”申报的书面购房手续明显虚假。

“寿保公司”将王某超购买303室的书面购房手续申报至原审被告时。在申报书面购房手续的‘产权单位意见’栏中，有的加盖“人保公司”公章，有的则是“寿保公司”公章；‘法定代表人’栏中，有的加盖翟传谨印章，有的则加盖谢建州印章，明显自相矛盾（原审被告证据２、４、５、６、７、８、９）。事实上，该申报书面购房手续明显不真实。“人保公司”此时已经不存在，翟传谨已经退休（被上诉人证据４：中国人民保险公司淮北分公司书证）。

3、该房屋不符合登记、颁证条件。

根据《中华人民共和国城市房地产字管理法》第三十七条下列房地产，不得转让……（五）权属有争议的；……。”《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；……。”可见，权属清楚以及产权来源资料齐全均是进行权属登记的必要条件。由于涉案房屋被“一房两卖”，权属存在着争议，不符合权属清楚的要求。而“寿保公司”报送的产权来源资料自相矛盾，明显虚假，不符合产权来源资料齐全的要求。因此，王某超不具备登记、颁发房屋产权证的条件。

（二）、原审被告具体行政行为违反法定程序，证据不足，其登记、颁证实属滥用职权。

《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书……。”表明权属审核是原审被告的法定职责，包括审查、核实两重含义。然而，原审被告未能依法履行其审核职责，其为被上诉人颁证的具体行政行为存在明显错误。

（１）“寿保公司”提供的产权来源资料自相矛盾，其虚假明晰可辨，原审被告在未能认真审查、核实，其登记、颁证具体行政行为证据不足。

（２）原审被告未履行现场勘查，违反了法定义务及程序。《安徽省城市房地产交易管理条例》(2000年5月29日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)第十九条规定：“转让房地产，应当按照下列程序办理：……（二）负责房地产交易的管理部门应对提供的有关文件进行审查，核实房地产成交价格，并现场查勘。……”要求产权登记机关进行现场查勘。虽然该规定通过及生效时间晚于原审被告的具体行政行为，但本案中可供参考，结合原审被告提供的《本市私有房屋所有权登记申请表》（原审被告１号证据）中有现场勘查一栏，充分说明现场勘验是房屋登记机关的义务和必经程序。而原审被告提供的这份表格该栏为空白，表明其未进行实地勘验，其登记、颁证具体行政行为违反法定义务及程序，证据不足。可以说，其未现场勘查，该房屋如果本不存在其亦不可能得知。

（３）若原审被告审核中对产权来源资料认真审查便能够发现其中的矛盾与虚假；若原审被告在审核中进行现场勘验便能发现房屋由被上诉人居住，权属存在争议，而原审被告为上诉人登记、颁证的行为十分草率、不负责任，这种不负责的行为实属滥用职权。

（三）原审被告的具体行政行为应当依法撤销。

《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条规定：“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：……（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：⒈主要证据不足的；⒉适用法律、法规错误的；⒊违反法定程序的；⒋超越职权的；⒌滥用职权的。”由于原审被告登记、颁证的具体行政行为不仅违反法定程序，证据不足，且属于滥用职权，依法应当予以撤销。

四、上诉人关于被上诉人起诉超过“诉讼时效”的主张没有事实及法律根据，被上诉人的起诉未超过法定期限。

（一）《行政诉讼法》及相关司法解释对起诉期限及起算时间分别作了明确规定。

1、行政诉讼的起诉期限为３个月。起诉期限的起算时间，司法解释另有具体规定（《行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外”。）。

2、涉及不动产的具体行政行为，不知道具体行政行为内容的，起诉期限从知道之日起计算，只要不超过２０年除斥期间（最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过２０年、其他具体行政行为从作出之日起超过５年提起诉讼的，人民法院不予受理”。）。

3、虽然知道具体行政行为内容，但因行政机关未告知诉权或者起诉期限，起诉期限从知道诉权或者起诉期限之日起计算，只要不超过２年的除斥期间（最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”）。

（二）被上诉人的起诉并未超过法定期限及相应的除斥期间。

１、原审被告的登记、颁证具体行政行为于１９９９年作出，被上诉人当时并不知道该具体行政行为的存在。在此阶段，起诉期限不能开始起算，对被上诉人产生限制的是２０年的除斥期间，而被上诉人于２００３年４月起诉，显然不超过这一期间；

２、２００１年５月，被上诉人因“寿保公司”未给办理房产证，而向起诉要求其履行合同义务（被上诉人证据１：相山区人民法院２００２相民重字第１４号民事判决书）。在民事诉讼中，被上诉人发现原审被告为上诉人王某超颁发了涉案房屋的产权证书。因该颁证具体行政行为对被上诉人权利的实现产生了法律上的阻碍，在得知具有行政诉讼的诉权后，被上诉人遂起诉要求撤销原审被告的颁证具体行政行为。由于原审被告从未告知诉权或者起诉期限而导致被上诉人对此并不了解，起诉期限亦不能开始起算，对被上诉人限制的仅是２年的除斥期间，而被上诉人在２００１年５月知道具体行政行为，２００３年４月起诉没有超过这一期间；

３、被上诉人在提起行政诉讼前得知自己的诉权及起诉期限，这时起诉期限开始起算，而被上诉人在几天内便向提起了行政诉讼，不超过法定３个月的起诉期限。

综上所述，被上诉人已经购买涉案房屋，两上诉人恶意串通买卖该房屋侵害被上诉人合法权益的事实清楚，证据切实充分；原审被告在产权申报材料虚假且房屋权属存在明显争议的情况下违反法定程序，未认真审查产权来源资料及进行现场勘查，导致具体行政行为证据不足，实属滥用职权，其具体行政行为依法应予撤销。一审判决认定事实及适用法律并无不当，请二审法院依法予以维持，以维护具体行政行为利害关系人的合法权益。

以上代理意见请合议庭依法采纳。

代理人：单玉成　律师

二00三年十一月十二日