嘉闻律师事务所

房屋承租人的优先购买权是一种具有物权属性的权利，属于民法中“他物权”的范围，对此，王某在其诉状中亦已经提及。根据《房地产管理法》第五十三条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”以及《合同法解释（一）》第九条：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定，由于王某与蔬菜公司从来没有进行房屋租赁行登记，无论双方签订的合同为何种性质，王某对涉案房屋均不能享有具有物权属性的承租人优先购买权。

（二）、被告的颁证具体行政行为不存在应予撤销的法定事由，王某以被告为蒋某争颁发房地产权证的具体行政行为违法而要求撤销的诉讼请求不能成立。

《行政诉讼法》第五十四条规定“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：⒈主要证据不足的；⒉适用法律、法规错误的；⒊违反法定程序的；⒋超越职权的；⒌滥用职权的。”

由于房屋租赁登记是《城市房地产管理法》规定的一项法律制度，也是被告行政管理的职权范围，房屋出租不仅需要当事人签订租赁协议，亦需要行政机关进行审查，不符合规定条件的房屋租赁登记则不能够被予以登记。如不能获准租赁登记，在民法的意义是不存在承租人的优先购买权，在行政法的意义上租赁关系既不被承认，也不受保护。而根本未进行登记而租赁房屋则是处于违法状态，是应受行政处罚的行为，所谓的租赁关系更不受法律保护。因此，即使王某与蔬菜公司签订的系房屋租赁合同，因违反法律规定未进行租赁登记而不受保护，被告即无权力，也无义务将之作为一项阻碍房屋交易的事由对待的而拒绝办理房屋权属变更登记及颁证，否则便属违反其法定职责。何况王某与蔬菜公司签订的本来便不是租赁协议，而是承包合同。因此，被告为蔬菜公司及第三人蒋某争办理房屋过户登记并不违反法律规定，亦无不当，不符合应当撤销其具体行政行为的法定情形，王某以被告为第三人蒋某争颁发房地产权证的具体行政行为违法且侵害其权利而要求撤销的诉讼请求不能成立。

二、蔬菜公司与王某《合同书》文字含义、权利义务约定及履行情况均表明双方系承包而不是房屋租赁关系，进一步说明王某不享有该房屋的优先购买权。

《城市房地产管理法》第五十二条规定“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”本案事实表明，王某与蔬菜公司签订的系承包合同，双方系承包关系而非房屋租赁关系。

（一）蔬菜公司与王某签订的《合同书》的文字表述看，双方为承包关系的语义及意思表示十分明确，不存在任何歧意；

（详见合同书）

（二）合同就双方权利义务的约定明显不符合房屋租赁合同的法律特点，而是承包合同。

1、蔬菜公司与王某的合同约定，蔬菜公司向王某提供的是营业面积１２０平方米。该营业面积是从蔬菜公司营业大厅中隔开、没有独立产权，当时并非完全意义上的房屋(为便于表述，下面不再严格区分营业面积与房屋)；王某交付的是承包费，而不是租金（见合同书第一条）。

2、依照法律，人身不能作为任何商品交易关系的标的，无论买卖、租赁。蔬菜公司与王某的合同明确约定蔬菜公司向王某提供营业员陆名，王某负责发放营业员的工资及其他福利（合同第二条），足以表明该合同不属于租赁性质。否则便是将营业员也视为租赁的标的，将营业员的工资看作租金。这显然是十分荒唐的。

3、在租赁关系中，出租人和承租人之间不存在管理关系。而蔬菜公司与王某签订的合同不仅严格限定了王某经营范围为服装（合同第八条）；还约定，合同期间王某要服从蔬菜公司的统一管理（合同第四条），均表明该合同所设定的为承包关系。

（三）从合同的履行情况同样表明双方不是租赁关系。

1、王某的交款收据也表明其向蔬菜公司交付的均为承包费、工资等，并非房屋租金。

2、房屋租赁合同依法应当向房产管理部门登记备案。这不仅是房屋租赁合同当事人之间相应物权法律关系产生的必要前提，亦是我国法律制度下房屋租赁合同的特点之一。而蔬菜公司与王某所签订的合同并未向房产管理部门登记备案，不符合房屋租赁合同的这一法律特点。

这些事实均表明王某与蔬菜公司之间不是房屋租赁关系，而是承包关系。根据《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，享有该条所赋予优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同关系中的房屋承租人。由于蔬菜公司与王某之间并非房屋租赁关系，进一步表明了王某不可能享有该条所规定的优先购买权。

三、蔬菜公司在出售房屋前多次、多渠道通知王某的事实足以认定，即使王某具有优先购买权，亦属自行放弃而丧失。

由于双方不存在房屋租赁关系，蔬菜公司对王某并不负有《合同法》第二百三十条所规定的在出售房屋前的通知义务，但蔬菜公司还是多次、多渠道地对王某进行了通知。

1、蔬菜公司曾委托鑫泰拍卖公司拍卖该房屋，拍卖公司通过电视台、报纸以及在该房屋周围张贴告示的方法对社会进行了公告，这是一个不争的事实。由于拍卖公告是面向我市全部社会公众，王某作为我市社会公众的成员，显然属于被通知范围。并且，任何社会人均有着众多的亲友、熟人等一系列社会关系，王某亦不能例外。因此，不可能没人看到王某所承包经营的房屋的拍卖公告，也不可能没人向王某问及此事。王某称其一直没有要求购买该房屋是因不知道蔬菜公司出售房屋显然是令人不能置信的。

2、张某振、张某、黄某永、韩某莲、段某峰和丁某梅等证人的证言均能证明：蔬菜公司在出售房屋前因希望王某能购买，多次直接对其口头通知，而王某一直拒绝购买。

因此，王某即使享有优先购买权，亦因自动放弃而丧失。

四、王某与本案不具有法律上的利害关系，依法应当驳回其起诉。

最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”因此，具有法律上的利害关系是原告主体资格的必备条件。而原告与被告的具体行政行为是否具有利害关系是指行政机关的具体行政行为是否对其权益产生影响；行政机关的具体行政行为是否影响当事人的权益则首先要审查是该当事人是否享有某种权益。

由于王某对涉案房屋不享有优先购买权，即使享有也因其放弃而丧失。因此，被告在实施房屋过户登记具体行政行为时，不可能对王某并不享有的权利构成侵害，王某与被告的具体行政行为无法律上的利害关系，不符合行政诉讼的原告主体资格。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十四条“有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：………（二）起诉人无原告诉讼主体资格的；……”之规定，应当裁定驳回王某的起诉。

需要说明的是，虽然市中级人民法院（2003）淮民一终字第350号生效民事裁定在驳回王某起诉时指出“对该门面房所有权的确认争议，应通过行政诉讼程序解决。”但只是因“现蒋某争已经领取了房地产权淮私字第009031号房地产权证，已经取得了该门面房的所有权。故王某要求的确认蔬菜公司与蒋某争之间的房屋买卖行为无效的诉讼请求，不属于人民法院民事案件的受案范围。”而在驳回王某民事案件起诉的同时，对这种类型的争议在程序选择上的指导，并非在实体上对王某与被告的具体行政行为有利害关系的认定，不能以此作为其具有本案原告主体资格的依据。

五、退一步说，即使王某与被告的具体行政行为存在法律上的利害关系，其起诉已经超过法定期限，应当驳回。

1、根据王某的起诉状及三号证据《市房管局证明》可知，至迟在2003年6月5日，王某便已经知道被告办理涉案房屋过户登记的具体行政行为存在。

2、相山区人民法院2003年7月31日作出的一审民事判决表明，王某在民事诉讼一审中已经委托律师代理诉讼。此时显然应当知道利害关系人有提起行政诉讼的权利及起诉的法定期限，如认为具体行政行为侵害其权益，应当根据《行政诉讼法》第三十九条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。……”的规定，在三个月内提起行政诉讼。

3、王某诉状表明其起诉时间为2004年1月17日，与知道被告具体行政行为的时间2003年6月5日已经六个多月，距2003年7月31日其应当知道利害关系人有权提起行政诉讼及起诉期限的时间已经5个多月。

因此，即使王某与被告的具体行政行为有法律上的利害关系，其起诉亦已经超过法定期限，根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十四条“有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：……（六）起诉超过法定期限且无正当理由的；……”之规定，应当裁定驳回其起诉。

综上所述，王某对涉案房屋不具有优先购买权、被告具体行政行为不存在应予撤销的法定事由的事实足以认定，王某的事实主张及诉讼请求不应受到支持；由于王某与本案不具有利害关系，且在知道被告的具体行政行为后六个多月方提起行政诉讼，其起诉依法应予以驳回。

以上代理意见请合议庭依法采纳。

代理人：单玉成　律师

二00四年二月二十七日