嘉闻律师事务所

由于该房屋买卖合同从始至终产生了一定的变更，依照最后一份《补充协议公证书》，合同最终确定的售房人为孙某某、购房人为原告博某某，购买房屋为１０４室。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条：“下列事实法庭可以直接认定：……（四）已经依法证明的事实……”，人民法院应当对此直接予以认定。

（二）原告博某某与其丈夫赵某某购买涉案房屋并已使用数年的事实已经为充分证据证明。

证人朱永康、张莉、孟祥杰和杨文起均能证明，孟山南路３栋１０４室门面房系原告博某某与其丈夫赵某某购买，在房屋建成后首先自己使用，后又出租给他人，由博某某、赵某某向承租户收取房屋租金。

（三）原告与被告的具体行政行为明显具有法律上的利害关系，依法具有本案诉讼主体资格。

以上事实足以表明，原告对涉案房屋有直接的经济利益，被告向第三人徐某某颁发该房屋房产证的具体行政行为对原告的利益产生了实质的影响，与原告明显有着法律上的利害关系。原告依法具备本案诉讼主体资格，有权对被告的颁证具体行政行为提起行政诉讼（最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第十二条：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。

二、被告登记、颁证违反法律规定，人民法院应当撤销其登记、颁证具体行政行为，宣告房屋产权证无效。

（一）涉案房屋存在明显权属争议，不符合过户登记、颁证的法定条件。

《城市房地产管理法》第三十七条　下列房地产，不得转让：……（五）权属有争议的；……”。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；……”

经庭审调查的事实表明，因涉案房屋被“一房两卖”，权属存在着争议，不符合权属清楚的条件。因此，该房屋不具备过户登记、颁证的条件。

（二）、被告具体行政行为违反法定程序、证据不足，其登记、颁证实属滥用职权。

１、房管部门依法应当现场查勘并进行权属审核后方能办理房屋过户登记。

（１）现场查勘是办理房屋产权过户登记、颁证的必经程序。

《安徽省城市房地产交易管理条例》第十九条规定：“转让房地产，应当按照下列程序办理：……（二）负责房地产交易的管理部门应对提供的有关文件进行审查，核实房地产成交价格，并现场查勘。对符合条件的，自当事人申请之日起30日内办理过户登记，核发房地产权证书；对不符合条件的，应当在20日内书面答复当事人。”

（２）权属审核是被告进行权属登记时的法定职责。

《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书……”。可见，权属审核是被告的法定职责。审核的内涵，显然是包括审查、核实两重含义。

２、被告未进行现场查勘，违反法定程序。

被告提供的《淮北市私有房屋所有权登记申请表》中勘查栏为空白，表明其未进行实地勘验；而且，被告还将仅为六层的房屋错误登记为七层；更有甚者，被告在制图时竟然将该房屋的里间绘制成一间四面是墙、无门可入的房屋。这均体现出被告没有履行现场查勘义务的事实。

３、被告违反法定程序导致其具体行政行为证据不足，其登记、颁证行为实属滥用职权。

被告不仅是登记机关，还是房地产交易管理机关，应当认真履行登记与管理职责。由于被告违反法定程序，导致其不能确认房屋权属是否清楚、是否存在争议，登记、颁证具体行政行为证据不足。如果被告履行现场查勘、认真审核职责，自然能够发现涉案房屋被“一房两卖”，权属存在争议的事实，便不会出现具体行政行为错误。被告在未认真审核、证据不足的情况下为徐某某登记、颁证，显然属于一种滥用职权的行为。

（三）、被告的具体行政行为应当依法撤销。

《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条规定：“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：……（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：⒈主要证据不足的；⒉适用法律、法规错误的；⒊违反法定程序的；⒋超越职权的；⒌滥用职权的”。由于被告登记、颁证的具体行政行为不仅违反法定程序，证据不足，且属于滥用职权，依法应当予以撤销。

三、被告及第三人徐某某关于原告房屋买卖合同无效并以此为由提出原告不具本案诉讼主体资格的观点均属错误。

（一）房屋买卖合同的效力不是本案审查范围，被告及第三人徐某某关于合同无效导致原告不具本案诉讼主体资格的观点不能成立。

房屋买卖合同的效力不是行政案件的审查范围，本案只要能够认定原告与本案被告的具体行政行为有法律上的利害关系，便足以确认原告具有本案原告诉讼主体资格。而合同效力是民事案件所审查的范围，对原告是否有权起诉被告具体行政行为并无影响。而原告出资购买涉案房屋并已经实际使用多年的事实，已经充分说明其与被告的颁证具体行政行为有法律上的利害关系，具有本案诉讼主体资格，被告及第三人徐某某以合同无效导致原告不具本案诉讼主体资格的观点不能成立。

（二）原告的合同合法、有效，被告及第三人徐某某关于原告房屋买卖合同无效的观点显属错误。

被告及第三人徐某某均认为原告购买房屋协议无效，并提出了两点理由：

１、被告及第三人徐某某称合同变更了标的及当事人，实际是另一个合同，不应当用补充协议的方式，而应当重新签订合同。然而，根据《民法通则》及《合同法》的规定，当事人有权设立、变更、终止民事权利、义务关系，合同主体及标的变更均属当事人有权自由处分的范围，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因而不影响民事行为的法律效力。

２、被告及第三人徐某某称，建银公司房地产开发部公章系孙某某伪造，因孙某某的欺诈行为导致原告与其签订合同无效。这一观点显然错误。（１）根据原告提供的公证合同表明，合同当事人为孙某某，建银公司房地产开发部是否存在均不影响合同效力；（２）根据《合同法》规定，除非损害国家利益，当事人一方用欺诈手段签订的合同并非无效，而是一种对方当事人可申请人民法院撤销的‘效力待定的合同’。当事人有决定申请人民法院撤销或放弃撤销权。因原告未申请撤销，该合同当属有效，原告的合同权利受法律保护。

四、第三人孙某某与徐某某恶意串通，明显损害了原告的合法权益。

首先，第三人孙某某将房屋出售给原告后又将该房出售给第三人徐某某并协助其办理房屋产权证，主观上显属恶意的事实无可争辩。

其次，现有证据足以认定第三人徐某某购买该房亦属恶意，与第三人孙某某系恶意串通。

１、第三人徐某某早已明知原告数年来一直使用该房屋的事实。

原告购买房屋数年并一直由其使用或者由租给他人使用，这一事实原告房屋的租用人及邻居均知道。第三人徐某某代理人庭审中声称第三人徐某某不知原告使用，这是与事实不符的：（１）第三人徐某某承认其买房前知道原告一直使用该房屋，并辩称其问过孙某某，孙某某称是原告借用该房屋；（２）第三人徐某某买卖契约表明，其对房屋情况有充分了解；（３）第三人徐某某在其民事诉状中诉称：其于１９９８年儿子徐绸名义与孙某某签订了购买该房屋的合同，凭合同办理房产抵押贷款１０万元，总计房款１５．５万元已全部付清。并称原告一直非法侵占该房屋。以上事实充分说明第三人徐某某很早就知道原告数年来一直使用这一房屋。

２、第三人徐某某是在明知原告一直使用该房屋的情况下向孙某某购买。

第三人徐某某１９９８年虽以儿子徐某名义与孙某某签订合同，但并未履行。被告提供的证据表明，第三人徐某某是于２００２年９月１８日再次与孙某某签订的买卖契约，于２００２年１１月１９日交款。此时，第三人徐某某显然是明知该房屋已由原告使用数年而购买。

３、第三人徐某某与孙某某显系恶意串通。

任何人购买价格为十余万元的房屋，均不可能不对财产状况进行全面了解，这是一个生活上的常识；第三人徐某某在购买该房屋时，明知房屋已经由原告使用，更应当对房屋情况进行了解。然而，第三人徐某某虽称孙某某解释该房屋是借给原告使用，但没有提供任何证据证明其这一主张，也没有在购房前向原告或者租房人、邻居了解过该房屋状况。这充分说明了第三人徐某某购买房屋时在主观上只有两种可能：明知必然侵害原告合法权益而积极追求的直接故意；或者是明知可能侵害原告合法权益而放任其结果发生的间接故意。无论直接故意或间接故意，均属于与第三人徐某某具有共同故意的恶意串通。

４、第三人徐某某购买１１３室房屋的行为进一步暴露出其与孙某某恶意串通的事实。

同本案相似，第三人徐某某２００２年还向孙某某购买了孙已于１９９９年出售给武某某的１１３房间，对此原告已经提供了相应的证据证明。该１１３房屋同样已经由武春梅使用数年，第三人徐某某亦不能提供证据证明其对房屋状况进行过了解，只是称其不了解房屋已经出售而购买；而徐某某在与孙某某办理１１３室房屋过户取得房产证后，一直悄无声息，从未向武春梅主张权利，反倒是武春梅知道后首先起诉被告，要求撤销其房屋产权证书。这些情况均进一步说明了第三人徐某某购房是违反诚实信用原则的非正常行为，与孙某某显属恶意串通。

综上所述，由于原告购买涉案房屋且已经使用多年，与本案明显具有法律上的利害关系，具有本案的原告诉讼主体资格；被告具体行政行为不仅违反法定程序、证据不足，且存在滥用职权情形，依法应当予以撤销。请人民法院根据本案事实与相关法律，撤销被告具体行政行为，以履行司法监督职责，维护原告合法权益。

以上代理意见请合议庭依法采纳。

代理人：单玉成律师

二００三年七月八日